Author Archives: falcon

VvE Diemerkade kiest voor Falcon

Ook VvE Diemerkade 1 heeft voor Falcon VvE Management gekozen en per 1 oktober 2018 mogen wij het beheer gaan doen. Wij heten deze VvE van harte welkom!

Huishoudelijk reglement op maat of MJOP nodig?

Regelmatig stelt Falcon in samenwerking met het bestuur van de VvE een op de specifieke situatie toegesneden huishoudelijk reglement op. Het is onze ervaring dat vooral in een complexe stedelijke omgeving zoals de gemeente Amsterdam, een op maat gemaakt huishoudelijk reglement van grote waarde is voor een VvE.

Een Meerjaren Onderhoudsplan was al een tijd belangrijk maar de laatste tijd zien we steeds vaker dat hypotheekverstrekkers (de banken) geen hypotheek willen verstrekken als er geen (actueel en gedegen) MJOP beschikbaar is. Recentelijk berichtte het Financieel Dagblad hier nog over!

Het is aan te bevelen dergelijke problemen voor te zijn want het maakt richting een nieuw toetredend lid van de VvE natuurlijk geen professionele indruk als hij of zij de financiering niet of moeilijk rond krijgt omdat er geen MJOP beschikbaar is.

Heeft uw VvE nog geen MJOP maar daar wel behoefte aan? Of wilt u een op maat gemaakt huishoudelijk reglement voor uw VvE laten opstellen? Neem dan contact op met 020-6159898 en vraag naar Ronald van den Haven. Hij kan u er alles over vertellen!

VvE Ortelliusstraat 333 kiest voor Falcon

Falcon mag weer een nieuwe VvE verwelkomen, namelijk Orteliusstraat 333 te Amsterdam. Wij heten ook deze VvE weer van harte welkom en zullen er alles aan doen om ook deze VvE zo goed mogelijk te beheren. 

Moet er een bepaald bedrag jaarlijks worden gereserveerd door de VvE voor groot onderhoud?

Voor het antwoord op deze vraag verwijzen wij u naar de site van de Rijksoverheid.

 

Mag ik mijn appartement verhuren?

Dit is afhankelijk van de inhoud van uw hypotheekakte en van uw splitsingsreglement. In uw hypotheekakte kan een bepaling zijn opgenomen dat u het appartement niet zonder toestemming van de hypotheekhouder mag verhuren.

In uw splitsingsreglement is meestal een bepaling opgenomen over het in gebruik geven van een appartement aan een ander. Hierin kan bijvoorbeeld zijn bepaald dat u uw appartement mag verhuren aan wie u dat wil. De huurder moet dan meestal wel een verklaring ondertekenen inhoudende dat hij het splitsingsreglement en het huishoudelijk reglement van de VvE zal naleven.

De VvE mag in een huishoudelijk reglement de verhuur niet verbieden of aan bepaalde voorwaarden verbinden. Dit is echter anders indien in uw splitsingsakte de verhuur aan bepaalde voorwaarden is verbonden of als de zogenaamde ‘Annex 1’ van toepassing is verklaard. Deze annex 1 is een variatie op het model-splitsingsreglement. In de Annex 1 kan zijn bepaald dat bij verhuur de huurder het gebruik van het appartement alleen kan verkrijgen na voorafgaande toestemming van het bestuur of van de vergadering van eigenaars. Het bestuur of de vergadering mag de huurder dan alleen weigeren indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet mag worden verlangd dat zij de huurder in hun midden opnemen. Dit soort situaties doet zich met name voor bij serviceflats, seniorenflats, etc.

Welk modelreglement is van toepassing voor mijn VvE?

Welk modelregel van toepassing is vindt u terug in de akte van splitsing. De verschillende modelreglementen kunt u eenvoudig downloaden op de website van VvE belang.

Ben ik bij met betalen van de maandelijkse servicekosten?

Iedere eigenaar kan online zien wat de stand van zaken is met betrekking tot de betalingen. Je kunt inloggen mbv Twinq en daar is deze informatie per eigenaar zichtbaar. Voor vragen hierover kunt u ook altijd opnemen met Falcon. Ook als u de inloggevens niet meet hebt van Twinq.

Hoe zit het nu precies met de meerderheid/quorum bij een VvE Vergadering

Quorum

In een vergadering kunnen besluiten worden genomen als meer dan de helft van de totaal uit te brengen stemmen (volgens de presentielijst) aanwezig is. Dit is het quorum. Nergens in het modelreglement staat dat er niet vergaderd mag worden als er geen quorum is. Alles kan worden besproken, maar er kunnen meestal geen besluiten worden genomen.

De enige uitzondering daarop is te vinden in de modelreglementen van 1982 en 1992. Daar kan bij het ontbreken van een quorum toch een aantal besluiten worden genomen. De besluiten die daarbij mogelijk zijn, betreffen besluiten die betrekking hebben op uitgaven die op de jaarlijkse begroting zijn geplaatst (en niet met meer dan 10 % worden overschreden) en uitgaven waarvoor een speciale reserve is gevormd. Indien het modelreglement van 2006 van toepassing is gelden voor de meeste besluiten geen quorum meer. Een aantal bijzondere in de akte en het reglement opgesomde besluiten vergen wel een quorum.

Procedure versterkte meerderheid

Niet alle besluiten binnen een VvE kunnen al bij een volstrekte meerderheid genomen worden. Voor een aantal besluiten is in de splitsingsakte een procedure versterkte meerderheid vastgelegd. Om welke besluiten dit exact gaat verschilt per vereniging en staat beschreven in de splitsingsakte. Als regel geldt een versterkte meerderheid besluitvormingsprocedure o.a. voor vaststelling of wijziging van het Huishoudelijk Reglement, het doen van buiten het onderhoud vallende uitgaven die een bepaald bedrag te boven gaan en het ontzeggen van het gebruik van het privégedeelte bij zware overtredingen op de reglementen.

Voor het nemen van dergelijke besluiten dient op de vergadering als regel 2/3 van het maximaal uit te brengen stemmen aanwezig of vertegenwoordigd te zijn, terwijl het besluit slechts met een meerderheid van 2/3 of 3/4 van de uitgebrachte stemmen genomen kan worden. Voor het nemen van dergelijke besluiten is de komst van voldoende leden naar de vergadering dus nog belangrijker.

Onvoldoende quorum

Als er onvoldoende quorum aanwezig is in de eerste vergadering, dient een zogenaamde tweede vergadering te worden uitgeschreven. De splitsingsakte en reglementen geven hiervoor de vorm voorschriften. De tweede vergadering moet worden gehouden niet vroeger dan twee en niet later dan zes weken na de eerste vergadering. In de uitnodiging moet staan dat het een zogenaamde tweede vergadering betreft. In die vergadering is geen quorum nodig en kunnen besluiten worden genomen.

Leidingen gemeenschappelijk of privé?

Een vaak voorkomende de vraag is of de afvoerleidingen, bijvoorbeeld voor de keuken en badkamer, tot de gemeenschappelijke zaken behoren. Dat is weer van belang om de vraag te kunnen beantwoorden of de kosten van herstel of vervanging daarvan voor rekening van de eigenaar of juist van de VvE komen.

Gemeenschappelijk of privé? 

Het antwoord op deze vraag staat niet in de wet. Het gezond verstand zal het antwoord ook niet geven. Hoewel het antwoord is te lezen in het toepasselijke modelreglement, is ook dat vaak onduidelijk en dubbelzinnig. De reglementen van de VvE (het modelreglement en de splitsingsakte) moeten in samenhang met elkaar gelezen worden.

Leidingen in privé-gedeelte niet voor VvE

De conclusie moet zijn dat de afvoerleidingen gemeenschappelijk zijn, tenzij ze uitsluitend ten dienste staan aan één privé-gedeelte.

Gevolg daarvan is dat de leidingen vanaf de aftakking van de standleiding – en dus de gedeelten die zich in een privé-gedeelte bevinden – niet voor rekening van de VvE komen.

De kosten van het vervangen van een standleiding komen dus voor rekening van de VvE maar de kosten van het verhelpen van een verstopping in de badkamer is voor rekening en risico van de betreffende eigenaar.

 

Tagged , , ,